氷河期セミリタイア日記

就職氷河期世代ですが、資産運用でなんとかセミリタイアできました。残りの人生は、好きなことをしながら自由に生きていきます。

不動産

東京都区部から漂い始めた新築マンション価格暴落の気配

この数年、上がり続けてきた新築マンション価格に変化の兆しがみられるようになってきました。 不動産経済研究所によると、2022年度上半期の首都圏の新築マンション平均価格は6333万円で、前年同期の6702万円に対して5.5%のダウンしています。 これは新築マ…

「副業収入300万円以下」のサラリーマンの節税対策

国税庁は、2022年8月1日、サラリーマンの副業収入が300万円以下の場合は、原則として給与所得との損益通算を認めない方針を打ち出しました。 副業を推進している政府と真逆の対応です。 これにより、サラリーマンにとって大きな額を節税できる方法は、事実上…

不動産投資は投資ではなくビジネス

不動産投資は投資で不労所得というイメージを持たれがちですが、実はこれは間違っています。 まず、不動産投資は投資ではありません。ビジネスで経営になります。何故と思われる方もいると思います。 たとえば株式投資は投資で、投資家は株を買うか売るかし…

マイホームを手に入れても老後の安心とは言えない

賃貸と購入ではどちらがお得かはよく話題となっており、多くの記事や特集で取り上げられています。 夢のマイホームというワードはいまや死語となり、家を持って一人前などという価値観も廃れてしまいました。 どちらにもメリット・デメリットはあり、ライフ…

不動産投資の法人化の長所と短所

現在、個人の所得にかかる所得税・住民税の最高税率は所得税45%、住民税10%で最大55%となっています。 また、法人税の実効税率は約29.74%(2020年1月時点)のため「収益の大きい不動産投資家は個人ではなく法人で不動産投資をすべきだ」という意見をしば…

新築信仰が強い日本人

日本では、新しい建物が次々に建設され、貴重な建物がこれほどまでにあっさりと姿を消してしまうのかについては、理由はさまざまです。 一つには、経済効果です。新しい建物ができると、多くの人たちが集まるようになり、雇用も生まれてきます。分かりやすい…

安定した収入源には家賃収入が最適

安定した収入源をつくるために最も向いているのは不動産投資による家賃収入です。 家賃収入は自分が働かなくても安定的に入ってくる不労所得だからです。 誰もが老後を迎えれば、いつまでも元気というわけにはいきません。 また、自分が病気にならなくても、…

低金利の中で不動産投資は比較的安定的な収益が得られる

日本の高度成長期には、普通預金の金利が3%あったことがあります。これは、今の金利、0.001%の3000倍です。 また、1980年ごろには、定期預金の金利が8%だったこともあります。金利8%を複利で運用すれば、およそ9年で元本が2倍、つまり100万円が200万…

不動産の二極化

全国的に見れば人口の東京一極集中が進んでいますが、日本各地でも、それぞれの大都市に集中します。 例えば、北海道=札幌、東北=仙台、東海=名古屋、北陸=金沢、近畿=大阪、中国=広島、九州=福岡などです。 また、都道府県別でみても、その中核都市へ…

収益物件は家賃を下げないほうがよい

収益物件の空室が長引くと家賃を下げれば、入居希望者が出てくるのではないかと考えて家賃を下げようとします。しかし、空室を埋めるために家賃を下げるくらいなら、将来の売却に備え、空室のままが良い方が得策と思います。 売りやすい物件とは、「自分が買…

キャンプブームに乗って山を買うリスク

山を所有すると自分の世界を楽んでリフレッシュできるなどのメリットがある一方、安易に購入して後悔してしまうケースもあります。 山を買ったときのデメリットや注意点を以下に挙げます。 ・価格が安く、売却しにくい 一度、山を買うと、今度は売却しにくく…

アパート投資とワンルームマンション投資の比較

経済変動の影響を急に受けにくい不動産投資は、長期的かつ安定的な収益を求める人に向いています。老後の年金の上乗せとして活用できます。 ただし、初期費用としてある程度の自己資金が必要です。短期的に大きな儲けを出すことは期待できないため、長期的な…

高い不動産を買って会社の奴隷になる「パワーカップル」

現在、日本では首都圏を中心とした地価の上昇と住宅需要が急増しています。 2021年は首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉の4都県)の新築マンションの平均価格がバブル期を超えて過去最高となるなど、比較的高額な都心の物件の値上がりが全国の平均価格を押し…

アパート設備のメンテナンス

アパートの共用灯ですが、元々一般的な丸形蛍光灯と白熱電球を、数か所設置していました。これらはだいたい1年で切れていました。最初は管理会社に交換をお願いしていましたが、1個あたり2,000円程度取られていました。 このため、交換は途中から自分でやる…

アパートにかかる経費とローン返済

アパートを持つと購入代金以外にいろいろなイニシャルコスト(初期費用)やランニングコスト(維持管理費用)がかかってきます。 2棟のアパートあわせたイニシャルコストは以下の通りです。 ・ローン事務手数料約80万円 ・登記費用約110万円 ・インターネッ…

アパートの問題入居者③

アパートは、マンションと比べ家賃設定が低いので、学生やアルバイトのような人が入ることが多いです。 数年前のことですが、専門学校生が入居し、1年ほど普通に生活していたのですが、途中から学校に行かなくなり、最終的に自主退学しました。 普通に退去す…

アパートの問題入居者②

2008年~2012年の頃は景気が悪かったのも影響してか、アパート入居者の属性もよくありませんでした。 アパートは、そもそも家賃設定が低いのでそうなってしまう傾向があります。 ほとんどの入居者はアルバイトまたは学生で、1年程度で退去するという人が多か…

アパートの問題入居者①

入居者は管理会社の審査を経て入れるのですが、審査が通ったからと言って全てが善良な人とは限りません。 その後の管理面で、家賃の滞納、夜逃げ、意図的な物損、粗大ゴミの不法投棄、騒音、異臭、共用部での私物の放置、入居者同士のトラブルなどさまざまな…

欠陥アパートであることが発覚

数年前、築15年の中古アパートで浴室換気扇が故障したという入居者からのクレームが入ったので、知り合いの電気屋さんに交換を依頼したのですが、思わぬ事態に発展してしまいました。 なんと、電気屋さんから、 「とりあえず、無事に交換は終了しました。た…

3棟目のアパートの検討

私が40歳の時、2013年初めに中古アパートをネットで探していたところ、大手不動産会社(以下A社)から築10年で3000万円(6戸)利回り10%で売り出されていました。 管理は大手不動産会社(以下B社)とサブリース契約(家賃保証)されており、そのまま引き継…

アパート経営は管理会社の選定が重要

新築アパート竣工後、満室渡し(新築なので紹介しやすい)でした。しかし、1年後早くも1部屋退去が出ました。 退去が出ると、そのアパート販売兼管理会社(以降A社)は「家賃を下げて募集してはどうか?」と提案してきました。 そもそも、そのアパートは利回…

中古アパートの購入と管理会社との付き合い方

新築アパート購入後、2棟目を所有したかったので、多くの不動産売買仲介サイトを毎日のように監視していました。 複数の物件を持つメリットとしては、 ・物件が増えるほど収入や資産が増える ・空室、災害などのリスクを分散できる ・ローン完済後の収入が倍…

新築アパートの購入

2005年頃、32才の時、上場会社(現在は上場廃止:一括借上で家賃30年保証を謳っていた)のアパート用地(元々は田んぼ)が駅徒歩15分で売り出していたので現地視察しました。 都心部から離れているエリアで、幹線道路から細い道を300mぐらい入ったところでし…

不動産投資を考え始めた理由

株式投資は2000-2002年頃、ファンダメンタル、テクニカルといった基本的なこともわからず、バリュー銘柄を何となく感覚で買っていましたが、含み損が常にある状況でした。 そこで新興市場の銘柄に乗り換え一発逆転を狙ったのですが、それも裏目、赤字決算で…

サラリーマンという「属性」を利用して人生を変える

社会人になったばかりの頃は、仕事に対する考え方も収入よりも「やりがい」を求め、その手段としての「出世」を求めていた人も多かったかもしれません。 しかし、年を重ねていっても努力や実力だけではどうにもならず、心身はすり減っていくのが現実です。そ…

不動産価格上昇による格差拡大と利上げ

世界各国で住宅価格の高騰が続いています。それが引き起こす大きな問題は、格差拡大を助長することです。 高騰によって庶民の持ち家の夢はなかなか叶えられなくなる一方、既に住宅を保有する人はその価格上昇によってより大きな富を手にします。あくまで立地…

不動産投資の利点と欠点

セミリタイアを計画する上で資産運用は絶対条件です。 その資産運用の中で良く知られているのが株式投資と不動産投資です。 株式投資はハイリスクハイリターンと言われ、日々の変動リスクがありますが当たれば大きなリターンがあります。 それに対し不動産は…