マンション価格の高騰が止まりません。都心の新築マンションは、2024年時点でなんと平均1億1181万円! “億ション”が特別なものではなく、もはや当たり前になりつつあります。「新築は無理でも、中古なら…」と思っても、残念ながら中古マンションの価格も上昇傾向にあるのが現状です。
とはいえ、物件情報サイトを見ていると、新築や築浅の物件に比べれば、築年数の古い中古マンションは手ごろに見えることもあります。
リノベーションで新築同様に仕上げられた物件も多く、魅力的に映るものがたくさん掲載されています。
ただ、中古マンションではどうしても「築年数」が気になってしまうもの。
「築年数」をどう判断すればいいのか、紹介します。もちろん、物件選びの基準は人それぞれ。迷った際の一つの情報として、参考にしてみてください。
築年数は「2001年以降完成」を判断基準の一つにする
「中古マンションを買うなら築何年くらいまでがよいでしょうか?」とよく聞かれます。
築年数はできるだけ浅く、価格が安く、立地のよい物件が見つかればよいのですが、現実的には難しいものです。立地については、新築や築浅マンションより、それより前に建てられたマンションのほうがよいことも多々あります。
たとえば「築10年以内」などにこだわり、それ以上の築年数の物件を切り捨てるという探し方では予算内では見つからないことが多くなり、結果として「立地」を犠牲にした探し方になる可能性が大きいでしょう。
資産価値が下がらない物件を選定するうえで、「利便性のよい立地」はとても重要ですので、犠牲にしてはいけません。
築年数については、その人の好み・予算や考え方もあり、この年代のものが最良だといい切れないのですが、一般的な予算の人は、まずおおむね2001年から後に完成した物件のなかから探すとよいでしょう。
購入の期限がある程度決まっていて、希望の立地では予算的にどうしても2001年以降完成が難しい場合は、徐々にこの築年数条件を緩めていく探し方をおすすめしています。
公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）『築年帯別構成比率』」によると、「築5年以内」の新規登録物件は中古物件全体の5.6％であるのに対し、「築10年以内」になると13.3％になり、「築15年以内」になると20.2％、「築20年以内」になると30.4％、「築25年以内」になると40.8％になります。なぜ2001年以降がよいか、理由をくわしく解説します。
前年に「品確法」が施行されたから
2000年4月に「住宅の品質確保の促進等に関する法律（いわゆる「品確法」）」が施行され、「消費者が安心して良質な住宅を取得できるように」という目的から、「瑕疵（かし）担保期間の10年義務化」および、「住宅性能表示制度」という2つの大きな流れができました。
この品確法で、柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、いわゆる基本構造部分については10年間の瑕疵担保責任（修補請求権等）が新築住宅において義務づけられました。
この10年間の瑕疵担保責任の義務化は、中古住宅は対象ではなく新築住宅に対してのみなのですが、新築マンションの売主であるデベロッパーは、引き渡し後10年間、建物に何らかの瑕疵（工事の不備や欠陥など）が見つかった場合、無償で補修などをしなくてはならなくなったために、それまで以上に建物に責任を持たなければいけなくなり、結果的に住宅の基本性能が高まりました。
また、省エネルギー性、遮音性、構造耐力などの住宅の性能を明らかに（表示）して、事前に比較できるように住宅性能表示制度も創設され、住宅性能評価書を取得した住宅であれば客観的にきちんとその性能が達成された住宅かどうかを明確に知る手段ができました。
住宅性能表示制度においては「耐震等級」も設けられ、地震に対してどの程度まで耐えられるかを数値比較することができるようになりました。
住宅性能表示制度は任意の制度ですが、2001年以降完成物件は、2000年4月にスタートしたばかりの「住宅性能表示」制度を意識して、「耐震等級」や「劣化対策等級（構造躯体等）」などの耐震、遮音性、省エネルギーの性能などを向上させた物件が比較的多く出ている点が特徴です。
この住宅性能評価書を取得している住宅の場合、地震保険を利用する際にも割引があり有利になり、住宅の性能を比較することが簡単になりました。
