今年は日本全国でインフレが猛威を振るいました。不動産業界も例外ではなく、新築マンション価格はうなぎ上りで、2023年1月～6月の東京23区新築マンション平均価格が約1億3000万円まで高騰したことが話題になりました。
この物価高騰の原因は、ウクライナ戦争に端を発した原油価格の上昇、および円安だと思われます。
昨年から始まった急激な円安は、アメリカFRBによる急激な利上げと、日銀の異次元緩和継続で、日米金利差が拡大したことが原因と考えられます。
一方、マンション価格の高騰は、外国人など一部富裕層が積極的にマンションを購入したことに加え、政府・日銀の金融緩和継続によって、住宅ローンの歴史的な低金利が維持されたこと、および「住宅ローン控除」などの税制優遇策がもたらしたと考えられます。
ただ、ここに来て、こうした日本の「マンションバブル」にも変化の兆しが出てきました。
高騰を続けてきた新築マンション平均価格も、2023年後半に入って以降、徐々に沈静化の兆しが見えます。
2023年10月の東京23区新築マンション平均価格は8709万円で、前年同月比では-7％。首都圏の新築マンション平均価格は6567万円で、前年同月比では-3.2％。どちらも下落が始まっています。
最新の2023年11月のデータでは、東京23区新築マンション平均価格は1億2811万円、首都圏は8250万円と再び増加していますが、ピークを越えておらず、また埼玉などでは大幅な下落が見られます。
中古マンションでもこうした傾向が見られます。
2023年10月の首都圏中古マンションの成約件数は、前年同月比で7％増。増加はしていますが、バブルと言えるほどには増えていない印象です。
一方、中古マンションの「在庫」がじわじわ増えています。直近の2023年10月には、前年同月比で14％も在庫が増加しています。
しかも、増加は21カ月連続となっています。
また、首都圏中古マンションの「成約平米単価」を見ると、在庫の成約価格は2023年1月あたりをピークに、じわじわ落ちてきているように見えます。
地域別に見ると、東京都区部や神奈川県など一部の好立地においては、中古マンション販売がまだまだ好調です。
しかし、多摩地域や千葉県では、成約平米単価の横ばい傾向が見て取れます。不動産市場の「潮目の変化」を如実に示しているのが、一戸建て市場の動向です。
首都圏の中古住宅販売件数の推移を見ると、2022年5月くらいから、中古戸建住宅の在庫がじわじわ増えていることがわかります。
一方、中古戸建住宅の成約平米単価の推移を見ると、2022年の中頃あたりで頭打ちとなっています。しかも2023年5月からは下落に転じています。
また、「地域」ごとの成約件数を見てみると、やはり東京都区部と横浜・川崎市では強い上昇を見せていますが、埼玉県、千葉県のほか、横浜・川崎市を除いた神奈川県では需要の弱さが見て取れます。
こうした数字を見る限り、「マンションバブル」にトレンドの転換点が迫っていると考えられます。
なぜ、不動産市場に「潮目の変化」が起きているのでしょうか。 不動産バブルが崩壊する原因として、「金利の上昇」が疑われます。
1980年代のバブルが崩壊したのは、不動産取引の「総量規制」導入と、「プラザ合意」、そして当時の日銀による金利の引き上げが原因と言われています。
現在はどうでしょうか。今の「マンションバブル」は、日銀の異次元金融緩和と切っても切れない関係にあります。歴史的な低金利環境で、住宅ローン金利が低く抑えられ、不動産需要を喚起しているのです。
もし住宅ローン金利が大きく上昇すれば、不動産需要を急激に冷やすでしょう。
ただ、今のところ、そうした急激な変化の兆しはありません。
日銀は2023年7月にイールドカーブコントロールの上限を事実上撤廃しました。これによって、日本の長期金利はやや上昇しましたが、今のフラット35の金利は1％後半あたりと、住宅ローン金利には大して影響していません。
金利のほかに考えられる原因は、「コロナ特需の消滅」です。
2020年にコロナ禍が始まって以降、急激にリモートワークが普及しました。
自宅で仕事をする人が増え、手狭なマンションより、間取りに余裕のある「一戸建て」の需要が急増しました。
これによって中古戸建住宅市場が活況を呈し、これが近年の不動産市場を大きく底上げしてきました。
ただ、コロナ禍が開け、人々がオフィスに戻りはじめたことで、逆方向への揺り戻しが起きていると思われます。 大体2022年の半ばごろからこうした動きが顕著になってきています。「コロナ特需消滅」の影響が、戸建住宅メーカーに波及しはじめています。
コロナ禍以降、一戸建て需要の高まりを受けて、建売住宅の需要が急増したことで、戸建住宅メーカーは恩恵を受けてきました。
戸建住宅大手のオープンハウスグループが、2023年9月期決算において、売上高が初めて1兆円を超えたことが話題になりました。
しかし、これは昨年までの好景気を反映したもので、足元では事業環境が徐々に厳しくなってきていると考えられます。
2022年の夏以降、コロナ特需が消滅しはじめ、戸建住宅の需要は減少していると考えられます。実際、すでに一部の戸建住宅メーカーは値引き販売を始めているとも聞きます。
一方、都心好立地のマンション価格は今も高騰を続けています。 先ごろ大阪では1部屋25億円のマンションが売り出され話題になりました。
また、2023年11月に開業した麻布台ヒルズには1部屋200億円の部屋があると話題になっています。 実は、日本では富裕層向けの超高級物件は多くはありません。一方、外国人や国内の富裕層の間には、こうした超高級物件への強いニーズが存在しています。 そのため、都心部などの好立地では、超高級物件の分譲が続いており、これが新築マンション平均価格を押し上げていると考えられます。
一方で、普通のマンション価格はそろそろ天井に近づいています。
2022年の全国の新築マンション年収倍率は全国平均で9.66倍。東京に限れば、年収倍率は実に14.88倍となっています。
一般的には、住宅ローンの借入額は年収の7倍程度まで、とも言われていますので、普通の人は新築マンションを買えない状況が発生しています。
つまり、一部のマンションでは「高すぎて売れない」ため、成約平米単価がずるずる下がりはじめていると考えられます。
今後も、超高級マンションの高騰が続く一方、中古マンションや一戸建てについては横ばいか、下落傾向が強まるのではないでしょうか。
その結果、近い将来「マンションバブル」が完全に崩壊するのか、予断を許さない状況が続くと見られます。
