不動産投資は投資で不労所得というイメージを持たれがちですが、実はこれは間違っています。
まず、不動産投資は投資ではありません。ビジネスで経営になります。何故と思われる方もいると思います。
たとえば株式投資は投資で、投資家は株を買うか売るかしかすることが出来ません。買った株の会社が、頑張って利益を出して成長すれば株価が上がります。
投資家は株主として配当や株価の値上がりで利益を享受するという仕組みです。
一方で不動産投資は、不動産投資家は買うか売るかだけすればいいというわけではありません。
・どの物件を買うか
・銀行融資をどのように受けるか
・入居者をどのようにして付けるのか
・どこまでリフォームして設備投資するのか
・大規模修繕はどれくらいするのか
このように、株と違って経営判断がたくさん求められますので不動産投資は投資ではなく、会社の経営（ビジネス）つまり不動産賃貸業といってもよいです。
「不動産投資は不労所得で楽して儲かる」 そう思ってよくわからず買ったら
・入居者は全然つかない
・リフォーム費用がかかる
・雨漏りとかトラブルで費用がかかる
・売ろうと思ったら買った金額の半額でしか売れない
そういったケースに陥る方も少なくありません。100万円とかではなく、何千万円や何億円もするケースもあり、失敗した時の金額もとても大きくなります。
そして不動産投資は決して不労所得ではありません。やらないといけない事や経営判断が沢山出てきます。
不動産投資を始めたい方は、気を付けましょう。一方でしっかり学んでいる人にとっては、不動産賃貸業はかなり魅力的で安定しているビジネスです。
人口減少などと言われていますが、まだまだ安定した利益が出せるビジネスです。
また、2000年よりも前は地主や資産家が不動産投資を行うことが一般的でしたが、最近ではサラリーマン出身の不動産投資家がとても多く増えています。
全然不動産に関わったことがないという人がほとんどです。特に専門的な勉強や資格も必要ありません。
周りの不動産投資家もサラリーマン出身で、全く違うジャンルから不動産投資家になっている人が多いです。
一方で不動産投資は、広い知識が必要です。広く浅くといったイメージです。
不動産の知識、法律の知識、リフォームの知識、税金の知識、銀行融資の知識、空室対策の知識などです。
全部完璧に理解しないといけないわけではなく、それぞれに専門家がいるので、専門家と会話して話の内容が理解でき、経営者として対応を判断できれば問題ないです。
これから不動産投資を始めたいと思われている方は、しっかり勉強し、行動し続ければチャンスがあると思います。
不動産投資にはいくつか種類があります。どの不動産投資を行うか、非常に迷うところでもあります。代表的なものを4つ紹介します。
（1）区分マンション投資
マンションの1室を買って貸し出す方式です。1室を買うので、比較的買いやすくサラリーマンでも融資が付きやすく始めやすい特徴があります。
都心部ではかなり値上がりしているので、過去に安く買った方は含み益になっている方もいるのではないでしょうか？
しかし、専業の不動産投資家はあまり区分マンション投資を積極的に行っていません。理由としては、以下の2つがあります。
・区分マンションは価格が高く、利回りが低い(誰でも買えるので安い物件が出てきにくい)
・銀行の担保評価が低いので買い進めることが難しい
手軽に始めやすいのですが、何10室も買い進めて不動産の家賃収入でFIREしたいという方には向いていません。区分マンションだけを買い進めてFIREしている不動産投資家は、ごく少数です。
（2）戸建て投資
戸建てを買って貸し出す方法で、近年とても人気になっています。戸建ては絶対数が少ないので、入居者を見つけやすい特徴があります。
土地の評価もあるので、銀行評価も区分マンションよりは高くなる傾向にあります。実需での需要も旺盛なので、売却もしやすく初心者にはお勧めです。
デメリットとしては、1棟物に比べて1軒ずつしか増えないので拡大スピードが遅いということや、区分マンションと違って雨漏りの対応や外壁塗装なども自分で行う必要があります。
（3）1棟物投資
アパート1棟やマンション1棟に投資する方法です。こちらは不動産投資の王道で、多くの不動産投資家が1棟物を買い進めています。
区分マンションに比べて利回りも高い、つまり収益性が高いので、銀行融資を受けて買ったとしても毎月手元にお金が残りやすい傾向にあり、銀行の担保評価も区分マンションより高いので、銀行融資を受け続けて買い進めることも可能です。
また、1棟買うことで一気に10室以上増やす事も可能で、規模の拡大も早いです。
デメリットとしては、1棟物の不動産は金額が大きいので、失敗した時の損失が大きくなります。
そのため、初心者の方は慎重に行うべきです。
（4）新築不動産投資
自分で新築のアパートやマンションを建てるという手法です。土地を探してきて、設計会社に建築プランを作っていただき、建築会社に建築してもらいます。
自分で建築するため、デベロッパーの利益が載っていない原価で不動産を作ることが出来るメリットがあり、最近は人気になっています。
一方で、自分で建築するため、建築会社の倒産のリスクや、建築費の上昇、建築の遅れなどのリスクを自分で負う必要があります。
その他にも、構造(木造、鉄骨、RC)や、再生系やテナントなど、細分化するといろいろな手法があります。
不動産投資はいい面も悪い面もあり、そしてハードルはとても高いです。
つみたてNISAのように万人に気軽に勧められるようなものではありません。不動産投資は長い期間をかけて、インカムゲインを得ていくものです。また、土地評価の高いエリアでは売却時にキャピタルゲインも得ることもできます。
しかし、参入障壁が高いからこそ、入ってしまえば魅力的な世界が広がっています。
