新築アパート購入後、2棟目を所有したかったので、多くの不動産売買仲介サイトを毎日のように監視していました。
複数の物件を持つメリットとしては、
・物件が増えるほど収入や資産が増える
・空室、災害などのリスクを分散できる
・ローン完済後の収入が倍増する
・節税効果が期待できる
などです。
私が34才の時、2007年秋ごろ、駅徒歩3分の好立地に利回り10%築8年3500万円（7戸）＋駐車場1台分で中古アパートが売り出されていましたので、即申込み、1棟目と同じ銀行で自己資金500万円で3000万円のローンを組みました。
ローン審査は早く、すぐに契約に至りました。新築アパートで1棟目と合わせて6000万程度のローンを抱えることになりました。当時としてはかなりの借金でしたが、サラリーマンという属性を生かして借りることができました。
不動産投資におけるレバレッジ効果は少ない自己資金と銀行からの融資によって、より大きな物件を購入し、当初の自己資金だけでは実現できないような投資効果を得ることになります。
優良物件の場合、ホームページなどに公開されないで関係者だけで取引されるケースがあり、それ以外の場合は先着順での申し込みですので、早く見つけてすぐに申し込むことが重要になります。
1棟目と比べた場合、こちらの物件は入居者が頻繁に退去しない傾向がありました。
この違いは駅近3分という立地、日当たりの良さ、前面道路がやや広い、スーパーが徒歩5分圏内にあったことなどです。
ただ、この中古アパートに手抜き工事があったとはその当時誰も知らなかったのです。
2棟目の管理会社は1棟目と同じ管理会社でしたので継続しましたが、この管理会社の客付けの悪さには相当問題がありました。数年後には様々な問題で管理会社を変えることになります。
賃貸経営を成功させるには、管理会社との間に良好な関係を築けるかどうかが鍵となります。コミュニケーション能力はそのために必要なスキルであり、これが不得手な人にこの賃貸経営は向きません。
このスキルは、必ずしも話すのが得意で社交的であることではなく、相手の立場に立って話すことができること、冷静さを失わず、情報共有をしようとすること、管理会社と信頼関係を構築しようとすることです。
これらは見方を変えれば、管理会社を「うまく使う」ことができる人です。 管理会社は非常に多くのオーナーを顧客として抱えていますので、どの物件を重点的に扱い、客付けしていくかは、管理会社のさじ加減一つで決まります。
まず、担当者と仲良くすることから始めた方が良いです。私の場合、入居者が決まって契約書にサインする際に手土産を持って行くことにしています。
管理会社の担当者も人間なので、高圧的なオーナーよりも、感じのいい人や話しやすい人の物件を優先して扱ってしまうのが人情というものです。
管理会社の担当者をうまく使うことができるオーナーほど物件の入居率が高いというデータがあるそうです。管理会社との良好な関係の有無が収益に直結すると言っても過言ではありません。
