2005年頃、32才の時、上場会社（現在は上場廃止：一括借上で家賃30年保証を謳っていた）のアパート用地（元々は田んぼ）が駅徒歩15分で売り出していたので現地視察しました。
都心部から離れているエリアで、幹線道路から細い道を300mぐらい入ったところでした。
500㎡の土地を南北縦に4分割して4棟販売予定で、接道は北向きと西向きに5ｍ幅あり、南側には3階建ての工場、東側は田んぼでした。
南側は日当たりが悪いので土地的には北西の角が良いと思いました。株の損失で焦っていたのか、その当時早く多くの物件を持ちたい意欲が強く、2棟（12戸）まとめて買おうと思っていました。
当初会社のプランでは日陰になる南向き部屋が多くなるものでしたので、土地を縦横4分割してはどうかと提案しました。提案は受け入れられ間取りも変更されました。
利回りは7.5％、価格は8200万で、自己資金1700万入れても6500万ローンを組まないといけませんでした。その当時、親にはアパート投資は反対されるのは間違いなかったので、保証人のいらない金利の高いローンを検討していました。
しかし、大きい買い物だけに時間をおいて冷静に考えたところ、
・中心市街地から外れたエリアで最寄駅からも遠く土地の評価が低かったこと
・大学生の需要のあるエリアでしたが、夜がかなり暗くて治安上どうかということ
・アパートのデザインがいまいちだったこと
・新築なので利回りが低くなるのはわかるのですが、ローン金額が大きかったこと
・30年一括家賃保証と謳いながら契約は1年更新で家賃の減額が予想されること
などの理由から断念しました。
後でわかったのですが、家賃保証する新築アパート業者は最初からその家賃分を建築代金に上乗せして販売していますので、利回りの悪い新築物件には気を付けた方が良いです。
さらに、家賃保証する管理会社とのサブリース（一括借り上げ）契約書には「一定の期間（たとえば２年）ごとに賃料の改訂をする」と小さい字で書いてますから要注意です。まず、最初に設定した家賃が30年間にわたって保証されることは絶対ありません。
その後、多くの物件を見て回り、2005年秋頃あるアパート販売会社で駅徒歩10分の土地（元々は住宅）に新築アパート（7戸）が5200万円（利回り7%）で販売されているのを知りました。当時建築資材が上がっていた時期も重なり、今と同じ状況でかなり高いイメージがありました。
他にも利回りの高い物件があったのですが、土地としての価値が高いので魅力的に感じ、買い付けをいれました。ネット無料物件にもしたかったので設備投資にもお金がかかりました。
自己資金1700万、保証人なしのローン3500万を3年固定金利2.4%（3年ごとに更新していくもの）で某銀行に申し込みました。ローン審査は最初なので時間はややかかりましたが、なんとか通りましたので契約に至りました。
12月に土地代金の決済を（客に固定資産税を払わせるため）して、その後建築代金（竣工は夏頃）の決済をしました。
このアパート販売会社は施工会社ではなく、下請けに建築をさせていたこと、管理会社も自らしているが賃貸ショップを持っていなかったため客付けは他社任せであったこと、これらのことが今後大きな問題になっていきます。
