ガソリンを始め、食品や日用品、家電など、生活に必要な商品が続々値上げしています。長期にわたりデフレが続いていた日本経済が、インフレに突入しようとしています。
インフレといえば気になるのが金利の上昇です。ローン必須の不動産投資は今後どのような影響を受けるのでしょうか。
インフレと不動産投資の関係についてみていきます。
インフレ（インフレーション）とは、物価（物の値段）が上がることです。対義語として、物価が下がるデフレ（デフレーション）があります。
インフレの何が問題なのは、物の値段が上がることが、相対的に現金や預金の価値が下がることを意味するからです。
たとえば、いま1000円で買うことができていたものが物価上昇により、値上がりして2000円になった場合、1000円の現金を持っていても買うことができなくなり、相対的に現金の価値が下がってしまいます。
今後、インフレになっていく前提として、資産防衛の観点からインフレに有利なモノ、価値が下落しにくいインフレに有利なモノはなんでしょうか。
以下の3つの資産は、インフレに強いモノの代表格です。
(1)株式などの有価証券
インフレに強い資産として考えられるのが株式などの有価証券です。 株式は企業の業績を反映したものなので、インフレ下ではモノやサービスの単価が上昇し、それに伴って収益も伸びます。そのため、インフレ下でも企業の株価が上がり、資産価値が目減りしません。ただしインフレの恩恵を受ける業績が良い銘柄だけです。
(2)不動産や貴金属などの現物資産
不動産や貴金属などの現物資産はインフレ下にあっても価値が下落しません。現物資産を保有するのはインフレ対策として、手堅い選択肢だといえるでしょう。
特に貴金属のなかでも金地金は、どのような環境でも価値が変わらない安全資産として共通認識があります。そのため、インフレなど経済が不安定な局面で買われる傾向があり、価格も上昇する可能性が高いためインフレ対策資産として有力な選択肢になります。
(3)外貨
日本でインフレが起こると相対的に日本円の価値が下がります。
こうした際に、外貨建ての資産を保有していれば、インフレの影響を受けないで乗り切ることが可能です。円資産しか持っていない人は、外貨建ての資産を取り入れてみてはいかがでしょうか。
現在、日本政府が掲げるインフレ目標は年率2％で、今後インフレが進む可能性があります。現預金だけではなく、インフレに強い資産も保有してインフレ対策をすることが必要です。
現預金はインフレに弱いのに対して、不動産はインフレに強いといわれます。
なぜ不動産投資がインフレ対策になり得るのか、3つの理由についてみていきます。
(1)不動産の価格が上がる（不動産価値が下がらない）
不動産は現物資産なので、物価上昇が起きると不動産の価格も上昇する傾向にあります。
インフレによって物件や土地自体の価格が上昇して、資産価値が高くなるので、インフレに強い資産といわれています。
(2)家賃が上昇しやすくなる
マンションやアパートなどの不動産は、他人に貸し出して家賃収入を得ることができます。家賃は物価上昇と連動する傾向にあり、インフレが進むと家賃も高くなります。
不動産投資で入居者から得られる家賃は緩やかではありますが（賃料の遅効性）、消費者物価指数とともに上昇していきます。
不動産そのものの価値が上がるだけではなく、家賃収入も上昇していくので、不動産はインフレに強い資産といえます。
(3)ローンが実質的に目減りする
不動産の購入にはローンを組むのが一般的です。金融機関からの借り入れはインフレでは有利に働きます。
ローンは現金と同様にお金であり、借りている元本の価値はインフレによって目減りします。そのため支払う金額は変わらなくても、その支払う金額そのものの価値は下がることになります。
ただし、金利は変動する可能性があるので注意が必要です。投資向けローンの多くは、変動金利です。インフレに伴って市場金利が上昇すると「返済額の増加」につながります。
収益不動産を購入して賃貸経営を始めれば誰でも成功できるわけではありません。
不動産「投資」というだけあってリスクは存在します。
ここでは、4つのリスクと注意点についてみていきましょう。
(1)空室リスク
入居者がいない「空室」は、不動産投資における最大のリスクです。空室になると入居者から入るはずの家賃収入がなくなるため、ローンを利用している場合は返済計画にも狂いが生じてしまいます。
しかも空室が長期化すると「入居者がつかないから売却」という選択肢も難しくなるでしょう。そのため空室になりにくい物件を選ぶことは、不動産投資にとって重要です。 このように、入居者がいてはじめて成立する不動産投資ならではの特性も、リスク要因の一つとなります。
(2)家賃滞納リスク
入居者がいても家賃を継続して支払ってもらえなければ賃貸経営は成立しません。そのため家賃滞納も不動産投資におけるリスクの一つです。
滞納率は、首都圏よりも関西圏のほうが高めです。全国では約5％の滞納が発生しています（公益財団法人日本賃貸住宅管理協会日管協総合研究所調べ、2021年）。
この程度の比率で滞納は実際に発生しているので、不動産投資を考えている人は意識しておくべきでしょう。
(3)修繕費用リスク
不動産投資はインフレに強いことが魅力の一つです。しかし不動産は、老朽化したり、必要に応じて修繕などのメンテナンスをしたりする必要があります。
老朽化したまま放置していると空室リスクが高くなり、資産価値が低下します。
修繕費用は不動産投資をするうえでは必ず考えておきたい費用といえます。こうした費用は、修繕積立金の形でプールしていくのが一般的です。
(4)売却リスク
不動産は、手軽にいつでも売却できるわけではありません。買い手がいなければ売却することはできないため、一定の売却期間を要します。このように売りたいときに売れないリスクを流動化リスクとも呼びます。
この点は、株式やFXなどほかの投資との大きな違いです。そのため「今すぐお金が必要」という事態でもすぐに現金化するのは難しくなるので注意が必要です。
(5)金利上昇リスク
日銀の金融緩和策もあって、日本では低金利でローンが組みやすくなっていますが、今後、金利を引き上げる場面においては、景気を冷やすことになりますので、不動産価格が下がる可能性もあります。
不動産はインフレに強い資産なので、現金や預金などインフレに弱い資産に偏っている人は、長期投資としての不動産投資を始めるのがおすすめです。
とはいってもセミリタイアしている人で不動産投資している人は非常に少ないのが現状です。株式投資もそうですが、投資は何でもリスク許容度のある若いうちからやらないと複利効果を生かすことはできません。
数千万円のローンを組むのは怖いという人には、不動産クラウドファンディングなど少額でも不動産投資ができる商品もありますから、自分にあった不動産投資を選ぶこともできます。
