賃貸と購入ではどちらがお得かはよく話題となっており、多くの記事や特集で取り上げられています。
夢のマイホームというワードはいまや死語となり、家を持って一人前などという価値観も廃れてしまいました。
どちらにもメリット・デメリットはあり、ライフステージや日本の社会環境によるものもありますが、結局はどちらが得か、どちらに経済メリットがあるかがポイントとなっています。
購入した場合の大きな経済メリットは、「マイホームではあるものの、不動産という資産が手に入ること」と「老後に住居費が掛からないこと」です。
日本は国を挙げてマイホームの購入を後押ししています。住宅ローン減税や固定資産税の減免、譲渡所得税の特別控除など税金を優遇することで住宅の購入を促しているのです。
不動産は非常に高額なものになるため、国は住宅購入を促すことでGDPを押し上げることを目的としています。
さらに日本は超低金利であるため住宅ローン金利が低く、住宅を買いやすい環境にあります。
国から税金の優遇を受けられて、さらに金利の支払いが抑えられた条件でマイホームを購入することで不動産という資産が手に入り、老後の住居費も抑えられるとなると一見購入した方がお得に感じられるかもしれません。
しかし日本でマイホームを購入して、本当に老後資産となるかどうかは疑問です。
日本では建物の価値が年々下がっていくマイホームを老後資産と言うには、不動産の価値が保たれ、流動性が確保されていることが最低条件になります。
マイホームという形で不動産に投資をしているのと同じ意味になるはずです。一部の不動産を除き、一般的に日本の不動産は新築が一番価値のある状態にあります。
年月が経過するにつれて建物の価値は下がっていき、土地の価値しか残らなくなります。
現在、マンションの修繕積立金不足問題がありますが、マンションなどの集合住宅であれば大規模修繕は免れません。
日本では中古不動産の流通が乏しく、全体の3割程度でしかありません。流通量が少ない原因は中古不動産を購入しづらい環境にあります。
一番大きな原因は住宅ローンです。新築であればほぼ自己資金なしでも購入できますが、中古不動産の場合経年劣化により担保価値が下がっているため、ある程度の自己資金がなければ購入することができないのです。
ある程度の自己資金が必要になった途端に購入できる対象が激減します。
このような背景から築古の中古不動産の行く末は、不動産業者が土地のみの価値で買取り、その後新築の住居を建て直して販売されることになります。 戸建て住宅でも、マンションのような集合住宅でも、購入したときの価値よりも下がってしまいます。
さらに流通量が少ないため買い手が見つかるかもわかりません。
つまりマイホームを資産と捉えるならば、不動産の価値は保たれず、流動性が乏しいということです。賃貸を選んだ場合は老後の生活に不安が残るでしょう。
高齢者は賃貸しづらいという現状があるからです。また、老後生活で毎月住居費が掛かることも不安に思ってしまうでしょう。
日本ではこれからも超高齢社会が進展し、出生率も大幅な改善はのぞめないため、少子高齢化により人口が減り続けます。
日本の持ち家率は60％を超えます。2人に1戸以上の持ち家があるということは、すでにいまの日本には国民が住むための住宅が確保されているということになります。これから少子高齢化が進めば進むほど住宅が余るということです。
ほとんどの人が相続により、祖父母や親から住宅を手に入れることができるでしょう。または、引継ぎ先がない不動産が格安で販売されるため、現金一括で購入してもいいでしょう。
一方、これから40％以上が高齢者になる日本では、「高齢者は賃貸できない」という風潮にも変化が起こるでしょう。不動産オーナーは高齢者に貸さざるを得なくなり、保証会社の条件も緩和せざるを得ない社会環境となるためです。
いずれにしても、今後老後生活に突入する日本人たちは、場所さえ選ばなければ住むところに困らないということです。
賃貸した場合と購入した場合のシミュレーションをしている記事をよく目にしますが、マイホームが老後の資産となる前提で試算しているものがほとんどです。
しかし、少子高齢化が進む日本は、これからマイホームが老後資産にはなりづらくなる環境であることは間違いありません。
実は、賃貸と購入で経済メリットに大きな違いはありません。それぞれにメリットとデメリットが存在するためです。
日本の社会環境や中古不動産を取り巻く環境、これから起こるであろう大地震などの不確定要素を鑑みた場合、損得で判断できるほど単純ではありません。
老後資金の資産形成という切り口では、マイホームの購入は不動産投資と同じ意味を持ちます。不動産投資は他の投資商品と比べて長期投資になるため、長期に渡りリスクヘッジをする必要があります。
マイホームを購入することで老後生活のリスクヘッジができるのか、長期間リスクを抱えてしまうのかは諸刃の剣であることを認識し、マイホームの購入を判断するべきです。
