収益物件の空室が長引くと家賃を下げれば、入居希望者が出てくるのではないかと考えて家賃を下げようとします。しかし、空室を埋めるために家賃を下げるくらいなら、将来の売却に備え、空室のままが良い方が得策と思います。
売りやすい物件とは、「自分が買いたい物件」でもあります。 キレイ、満室、管理状態が良好な物件は売りやすいです。高利回り、高積算ということは「相場より安い」といえます。
買い手は「安くて良い物件」を求めているわけですが、売り手としては「これなら売れる」というギリギリを狙います。
基本的に、安い物件には安い理由があるものです。
・ボロボロで高額な修繕費がかかる
・空室だらけで家賃収入が生まれない
・家賃滞納やクレームがある
・近所に変な人が住んでいるなどです
こうしたネガティブ要素がなければ売りやすくなります。
売りやすい物件は、相場に合っている・安い・満室・キレイ・リフォーム済みの物件です。安い物件を買ってきて、満室にしてキレイにして入居者を付けて売るわけです。そうすることで高く売れると皆が知っているからです。
ですから、自分が売りたくないと思うような良い時期に、あえて売ることが高く売れる秘訣ともいえます。
逆に、空室の期間が長くなってきたり、リフォーム代にお金がかかるようになってきたり、建物が傷んできたりするタイミングでは、「手放したい」と思うかもしれませんが、買い手にも気づかれてしまうので価格は下がってしまうわけです。
自分の物件の以下の点について今の状態を正しく把握することです。
（1）所有年数、築年数
所有年数は、短期譲渡と長期譲渡によって売却益にかかる税率が変わります。
木造の場合、売却となると古い物件は売りづらくなります。古くなれば耐用年数も超えることになり、買い手としてもこういう物件に対し銀行のローンは厳しいので、キャッシュを持った買い手がいないと売りにくいということです。
（2）入居状況の確認
空室はあるのか 、保証会社の滞納がないか 入金はされているものの、実は家賃滞納があり、それを保証会社が代理弁済しているケースがあります。
管理会社に入居者のクレームが上がってきていること確認しておく必要があります。クレームは管理会社で止まっているケースは意外とあります。すべて報告する管理会社もあれば、報告しない管理会社もあります。
こういったことを聞き出しておかないと、後になって買主さんとのトラブルに発展する可能性もあります。
（3）建物の状態
外壁や屋上防水などは修繕に大きなコストがかかります。理想は100万円、200万円程度かけて高く売れるなら直すべきです。しかし、現実にはお金をかけられる人はほぼいません。直さなければ、当然その分はリスクとして見なされるので、売却価格は低くなります。
（4）収支確認、残債
明らかに残債があれば、変動金利なのか固定金利なのかも確認します。一般的には決められた融資期間よりも早く返すと違約金がかかる場合もあります。特に長期固定金利や全期固定金利で借りていると、違約金が設定されている場合がほとんどです。
例えば、固定10年で借りていて5年目で返すとなったら、返済額の何％かを支払う必要があります。どれだけ残債があるのかを考え、それでプラスになる、もしくはマイナスとなったとしても受け止められるかを判断します。
現状を確認して空室があれば、「空室は埋めるべき」というのが基本的な考え方です。 満室物件のほうが人気はあるため、埋めるに越したことはありませんが、空室を埋めるために家賃を下げるくらいなら、空室のままが良いでしょう。
場所と築年数が分かれば利回りが想定できます。シンプルに家賃が高ければ高いほど、売買価格が上がりますので、買ってから家賃を上げる努力をしたほうが良いです。
例えば、空室期間が長いときに「家賃を1000円下げたら今すぐ入ります」と管理会社から勧められたとしても、このとき安易に1000円下げるのではなく、「初期費用を安くする」「2カ月のフリーレントを付ける」といった方法で、家賃を現状維持できるよう工夫するのです。
所有期間は空室を埋めて回すことを考えがちですが、どこかのタイミングで売るかもしれません。売却時に、1000円下げるよりフリーレントのほうが利回りを維持できます。 家賃が下がると利回りも下がるということには注意したほうがよいです。
