国税庁は、2022年8月1日、サラリーマンの副業収入が300万円以下の場合は、原則として給与所得との損益通算を認めない方針を打ち出しました。
副業を推進している政府と真逆の対応です。
これにより、サラリーマンにとって大きな額を節税できる方法は、事実上、不動産投資くらいしかなくなる可能性があります。
そこで、不動産投資が節税になるしくみと、実行する場合のポイントについて紹介します。
まず、不動産投資がなぜ、サラリーマンにとっての節税方法として有効なのか説明します。
不動産投資は、所有する不動産を賃貸して賃料収入を得るというものです。賃料収入は所得税法上、不動産所得と扱われます。
不動産所得の最大の特徴は、マイナスが出た場合に、他の所得から差し引けることです。これを「損益通算」といいます。
損益通算が認められる所得は、10種類ある所得のうち、「不動産所得」「事業所得」「山林所得」と、「譲渡所得」の一部のみです。よく頭文字をとって「富士山上（ふじさんじょう）」といわれることがあります。
これらのうち、サラリーマンの場合、「事業所得」「山林所得」「譲渡所得」でまとまった額のマイナスを作るのは困難です。
どういうことかというと、「事業所得」は最高裁の判例によれば「独立性」「営利性・有償性」「反復継続性」といった厳格な要件をみたす必要があります（最判昭和56年4月24日）。
しかも、国税庁は2022年8月に「所得税基本通達」の 一部改正案 を発表し、サラリーマンの副業の収入金額が300万円以下の場合は、原則として「事業所得」として認めない方針を打ち出しています。
また、「山林所得」「譲渡所得」については、そもそも所得の発生原因自体が特殊であるうえ、まとまった額のマイナスを作り出すことが困難なことがあります。
そうなると、サラリーマンにとって有益なのは事実上、不動産所得のみということになってしまうのです。
では、不動産所得でどのようにしてマイナスを作り、節税につなげることができるのでしょうか。
カギとなるのは「減価償却」というしくみです。
減価償却とは、資産の購入代金の額を、複数の年度に分けて必要経費として落としていくことです。
不動産投資の場合、建物が減価償却の対象となります。
不動産所得は「収入金額-必要経費」の計算式で求められます。
したがって、多額の減価償却費を計上することによって必要経費が大きくなれば、マイナスを計上することができます。
1年あたりの減価償却費は、償却期間が短いほど大きくなります。したがって、節税を考えるうえで重要なのは、いかに短期間で償却するかです。
減価償却の期間は「法定耐用年数」といって、建物の種類によって決まっています。
また、中古の建物の耐用年数は「法定耐用年数-築年数×0.8」で決まります。
ただし、法定耐用年数より築年数が上回ったあとは、以下のとおりです。
・木造（築22年超）⇒償却期間4年
・軽量鉄骨造（築27年超）⇒償却期間5年
・重量鉄骨造（築34年超）⇒償却期間6年
・RC造・SRC造（築47年超）⇒償却期間9年
したがって、建物の築年数が法定耐用年数を上回っている物件を選べば、短期間で減価償却でき、単年度ごとの節税効果が大きくなるということです。
これらのうち、「節税」という観点からだと、特におすすめなのが「木造・築22年超」の物件です。
節税よりも、長期にわたって収益を安定的に上げ続けることを重視するならば、耐用性が高い「RC造・SRC造」ということになります。
木造なら、もっとも短い4年で減価償却できますし、最終的に建物を解体して更地として売却することになれば、解体にかかる費用ももっとも安くすませられるからです。
たとえば、建物価格2,000万円であれば、年500万円ずつ4年間にわたって減価償却費を計上できます。
なお、いわゆる「5棟10室基準」をみたせば、青色申告が可能となり、65万円の「青色申告特別控除」を受けることによって、より大きな必要経費を計上することができます。
最後に、節税のために不動産投資を行う場合の注意点を2つ、簡単に指摘しておきます。
第一に、収益をきちんと得られなければ意味がないということです。
減価償却費でマイナスを作り、給与所得と損益通算して節税できたとしても、投下資本がきちんと回収できなければ結果的にかえって損してしまいます。
したがって、物件の状態や立地条件を慎重に吟味する必要があります。
なお、この点については、節税向けの中古物件を専門に扱う定評・実績のある事業者にゆだねてしまう方法もあります。
実質利回りは多少低くなってしまいますが、その代わり、物件選び、物件の維持管理、賃借人の募集、償却終了後の物件の売却まで、一貫して請け負ってくれることがあります。
第二に、償却が終わって節税の目的を達したあとで売却するならば、購入から5年経過後にすることをおすすめします。
売却して収益が出た場合、「譲渡所得」として分離課税の扱いを受けますが、5年以内だと税率が40％なのに対し、5年経過後は20％と大幅に税負担が少なくなります。
ただ、減価償却費は、売却時の譲渡益の計算で、不動産の取得価格から所有期間に使った減価償却費の総額を差し引かなければばりません。
つまりこの計算式は譲渡益を増加させるので、税金が高くなります。
減価償却費というものはコストとして計上できる利点がある一方で、売却時にはかなりの負担になる欠点となりますので留意してください。
このほかにも不動産投資には以下のような欠点もあります、リスクを踏まえて慎重にした方が良いです。
