世界各国で住宅価格の高騰が続いています。それが引き起こす大きな問題は、格差拡大を助長することです。
高騰によって庶民の持ち家の夢はなかなか叶えられなくなる一方、既に住宅を保有する人はその価格上昇によってより大きな富を手にします。あくまで立地のいい都心部や人気エリアの投資用不動産などの一部のエリアに限定されると思います。
そのため、格差縮小の観点から、政府に住宅価格の上昇に歯止めをかけるよう求める声が高まっています。
ただ、将来、住宅価格が大きく下落に転じると、リーマンショックのように金融危機を引き起こしやすくなります。不動産価格と株価は正の相関関係になっているからです。
一方で、住宅価格の上昇は企業の利益が上がり、コロナ禍で打撃を受けた個人消費を支える役割も果たしていることから、いたずらにストップをかけるべきではないとの意見もあります。
過去、日本で起きた地価の急激な下落は、金融危機と同時にしか起こっていません。調整局面としての短期的な地価下落はありましたが、急激で大幅な下落はオイルショック以降では平成バブル崩壊とリーマンショックのときだけです。
現在、日本では首都圏を中心とした地価の上昇と住宅需要が急増しています。首都圏新築分譲マンションの平均価格は一戸当たり7,000万円代となっています。
億ションを普通のサラリーマン特にパワーカップルが購入しているようですが、ローン返済に危険信号が点灯していることは間違いないです。中古マンション価格についても、引き続き上昇が続いています。
これから首都圏でマンションの購入を考えている人は、少しでも価格が安くなって欲しいところですが、原材料価格の上昇、人手不足などによる工賃単価の上昇により価格上昇を抑えられない状況です。日銀が政策金利を上げない限り、しばらく首都圏のマンション価格は下がりそうもないです。
物価上昇率の高まりが住宅価格の上昇と連動している主な背景は、資材価格の上昇が住宅価格を押し上げることと一般的な物価上昇期待が、住宅価格など資産価格の上昇期待を高めることです。
先行きの住宅価格の動向は、物価と金融政策の２つの要素に大きく影響を受けます。
今回決定されたアメリカの中央銀行の金利引き上げで物価上昇率の落ち着きがより明らかになっていき、その影響を受ける形で住宅価格の上昇率も頭打ちとなっていくでしょう。物価上昇が止まらなければ、金利を上げ続けるしかありません。
仮に、これから日銀が利上げに動き、それに連動して住宅ローン金利が上がった場合、安全に購入できる価格はせいぜい年収の5倍程度になると思います。
そうなると、マンション価格への強力な下落圧力となります。 ほとんどの不動産投資は、資金融資を受けて行われています。
また、ほとんどのマンションも住宅ローンを利用して購入されます。マンションをはじめとした不動産の価格形成に、金利は重要な役割を果たすことになります。その金利が上昇に転じようとしているのだから、不動産価格に影響がないわけはありません。
いま、不動産価格は内外の金利上昇を睨んだまま、下落のタイミングを探っているように見えます。少なくとも、2023年4月の日銀総裁交代で流れは変わりそうです。次の総裁人事で金利上昇を見計らった動きが、今年から出てくる可能性が高いです。
新しい資本主義にそぐわない人事はしないですし、日銀が買ったETFの処分の仕方についても議論されるのではないでしょうか。
